주택임대소득세 계산기
소득세법 제64조의2 현행 반영월세만 받는 집도, 전세보증금이 큰 다주택자도 주택임대소득세를 냅니다. 다만 부부합산 1주택 + 기준시가 1,200,000,000원 이하 국내주택의 월세는 비과세입니다. 총수입금액(과세 대상 월세 + 간주임대료)이 20,000,000원 이하이면 분리과세 14%를 선택할 수 있고, 필요경비 50%와 타소득 20,000,000원 이하 시 추가공제까지 적용됩니다. 내 임대소득 세액을 계산해 보세요.
1,200만원
1년간 받은 월세 합계입니다. 보증금에서 발생한 간주임대료는 아래에서 따로 계산합니다.
부부합산 1주택 + 기준시가 1,200,000,000원 이하 국내주택의 월세는 비과세입니다(소득세법 제12조제2호나목·시행령 제8조의2). 고가주택이거나 국외주택의 월세, 2주택 이상의 월세는 과세 대상입니다.
3주택 이상은 보증금등 합계 300,000,000원 초과 시, 고가 2주택(기준시가 1,200,000,000원 이하 주택은 수에서 제외)은 보증금등 합계 1,200,000,000원 초과 시 간주임대료가 산입됩니다. 소형주택 등 주택 수 제외 규정은 페이지 설명을 확인하세요.
전세보증금 등 보증금등의 합계액입니다. 간주임대료 대상이 아니면 0으로 두세요.
소득세법 시행규칙 제23조제1항으로 정하는 율입니다. 기본값 3.1%는 현행 시행규칙의 율(2026년 10월 확인)입니다. 신고하는 귀속연도에 적용되는 율을 확인해 입력하세요.
연중 보증금이 일정하다고 가정한 일수입니다. 중도 입주·퇴거 시 실제 임대일수를 입력하세요.
장부·증빙으로 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산의 수입이자·할인료·배당금 합계입니다. 해당 금액만큼 간주임대료에서 차감됩니다.
주택임대소득을 제외한 종합소득금액입니다. 20,000,000원 이하이면 추가공제(일반 2,000,000원·등록임대 4,000,000원)가 적용됩니다.
민간임대주택법에 따라 등록한 공공지원·장기일반민간임대주택 등(소득세법 시행령 제122조의2)으로, 세무서 사업자등록을 하고 임대료 증가율 5% 이하를 지킨 경우입니다. 이 특례를 받고 10년 이상 임대하지 않으면 차액이 추징됩니다(소득세법 제64조의2제3항).
분리과세 세액(14%) 560,000원
총수입금액이 20,000,000원 이하라 분리과세를 선택할 수 있습니다. 종합과세와 비교해 유리한 쪽을 선택하세요.
산출세액 기준이며 지방소득세는 별도입니다. 등록임대주택 감면(조특법 제96조)·추징(제64조의2제3항)은 이 계산기에서 다루지 않습니다.
분리과세 요건과 계산 구조 (2026 현행)
- 분리과세 대상: 해당 과세기간 총수입금액 합계가 20,000,000원 이하인 자의 주택임대소득(제14조제3항제7호). 초과하면 종합과세됩니다.
- 세율: 분리과세 사업소득금액 × 14%(제64조의2제1항제2호가목).
- 필요경비: 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%).
- 추가공제: 분리과세 외 종합소득금액이 20,000,000원 이하이면 2,000,000원(등록임대주택은 4,000,000원)을 추가로 차감합니다.
1주택 월세 비과세 — 과세 대상부터 확인하세요
주택임대소득 과세 여부는 부부합산 주택 수와 기준시가로 먼저 갈립니다(소득세법 제12조제2호나목, 본인과 배우자 주택 수 합산은 시행령 제8조의2제3항제4호). 부부합산 1주택 + 기준시가 1,200,000,000원 이하 국내주택의 월세는 비과세라 총수입금액에 들어가지 않습니다. 1주택이라도 기준시가가 1,200,000,000원을 초과하는 고가주택의 월세, 국외소재 주택의 월세, 2주택 이상의 월세는 과세 대상입니다. 고가 여부는 과세기간 종료일 또는 해당 주택 양도일의 기준시가로 판단합니다(시행령 제8조의2제5항).
간주임대료 — 보증금도 임대소득입니다
주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우, 다음에 해당하면 보증금에서 계산한 간주임대료가 총수입금액에 산입됩니다(제25조제1항). 산식은 (보증금등 − 300,000,000원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년 366) × 정기예금이자율 − 임대사업부분 금융수익입니다(시행령 제53조제3항제1호). 이 계산기는 연중 보증금이 일정하다고 가정합니다.
- 3주택 이상: 보증금등 합계 300,000,000원 초과 시 산입.
- 고가 2주택: 기준시가 1,200,000,000원 이하 주택은 수에서 제외하고 2주택이면서 보증금등 합계 1,200,000,000원 초과 시 산입(제25조제1항제2호). 이 규정은 법률 제19933호 부칙 제1조제1호에 따라 2026년 1월 1일부터 시행되고, 보증금 기준 1,200,000,000원은 시행령 제53조제1항(2025.2.28 신설)이 정합니다.
- 주택 수 제외: 주거 전용 40㎡ 이하 + 기준시가 200,000,000원 이하 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않습니다(제25조제1항 단서). 그 밖의 세부 주택 수 계산은 신고 시 확인하세요.
- 정기예금이자율: 소득세법 시행규칙 제23조제1항으로 정하는 율로, 개정될 수 있습니다. 기본값 3.1%는 현행 시행규칙의 율이며, 신고하는 귀속연도에 적용되는 율을 확인해 입력하세요.
주택임대소득세 계산 예시
예시 1 — 연 월세 12,000,000원만 있고 간주임대료 대상이 아니면 총수입금액 12,000,000원으로 분리과세 대상입니다. 필요경비 50% 6,000,000원, 추가공제 2,000,000원을 빼면 사업소득금액 4,000,000원, 세액 14% 560,000원입니다.
예시 2 — 같은 월세에 등록임대주택이면 필요경비 60%와 추가공제 4,000,000원이 적용되어 사업소득금액 800,000원, 세액 112,000원으로 줄어듭니다.
예시 3 — 3주택 이상, 보증금 6억원, 이자율 3.1%, 월세 12,000,000원이면 간주임대료 5,580,000원이 더해져 총수입금액 17,580,000원이 되고, 세액은 950,600원입니다.
예시 4 — 고가 2주택, 보증금 15억원이면 간주임대료 22,320,000원만으로 총수입금액이 20,000,000원을 초과해 분리과세가 불가능하고 종합과세 대상이 됩니다.
예시 5 — 부부합산 1주택 + 기준시가 1,200,000,000원 이하 국내주택의 연 월세 12,000,000원은 비과세라 과세 대상 월세 0원, 총수입금액 0원, 세액 0원입니다. 같은 월세라도 2주택 이상이거나 고가주택이면 예시 1처럼 과세됩니다.
자주 묻는 질문
1주택인데 월세 받아도 세금이 없나요?
부부합산 1주택 + 기준시가 1,200,000,000원 이하 국내주택의 월세는 비과세입니다(소득세법 제12조제2호나목·시행령 제8조의2). 전세보증금도 1주택이면 과세되지 않습니다. 다만 기준시가가 1,200,000,000원을 초과하는 고가주택의 월세, 국외소재 주택의 월세는 과세 대상이고, 2주택 이상이면 월세 전액이 과세 대상입니다.
분리과세와 종합과세 중 무엇을 선택해야 하나요?
총수입금액 20,000,000원 이하이면 둘 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 분리과세는 사업소득금액의 14% 단일세율이고, 종합과세는 다른 소득과 합산해 누진세율이 적용됩니다. 이 계산기는 분리과세 세액을 보여주며, 종합과세 비교는 종합소득세 신고 시 확인하세요.
간주임대료는 왜 내나요? 보증금은 내 돈이 아닌데요.
보증금을 맡겨 운용하면 이자 수익이 생긴다는 취지에서, 법이 정한 산식으로 계산한 금액을 임대소득으로 봅니다. 실제 이자를 받았는지와 무관하게 과세되며, 다만 임대보증금으로 취득한 금융자산의 이자·배당(장부·증빙 필요)은 차감됩니다.
2주택인데 보증금이 크면 간주임대료가 나오나요?
기준시가 1,200,000,000원 이하 주택은 수에서 제외하고 2주택이면서 보증금등 합계가 1,200,000,000원을 초과해야 합니다. 일반 2주택자는 해당하지 않습니다. 이 규정은 소득세법 제25조제1항제2호(법률 제19933호, 2023.12.31 개정)로 들어와 2026년 1월 1일부터 시행되며, 보증금 기준 1,200,000,000원은 시행령 제53조제1항(2025.2.28 신설)에서 정합니다.
소형주택은 주택 수에서 빼주나요?
주거 전용 40㎡ 이하 + 기준시가 200,000,000원 이하 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않습니다(제25조제1항 단서). 다가구·공동소유 주택 등 세부 주택 수 계산 규정이 따로 있으므로, 주택이 여러 채면 신고 시 주택 수부터 정확히 확인하세요.
정기예금이자율은 매년 바뀌나요?
바뀔 수 있습니다. 소득세법 시행규칙 제23조제1항으로 정하는 율이라 시행규칙이 개정되면 달라집니다. 계산기 기본값 3.1%는 현행 시행규칙의 율이며, 신고하는 귀속연도에 적용되는 율로 바꿔 입력하세요.
등록임대주택이면 뭐가 달라지나요?
필요경비가 50%에서 60%로, 추가공제가 2,000,000원에서 4,000,000원으로 커집니다. 다만 이 특례를 받고 10년 이상 임대하지 않으면 차액을 납부해야 하고, 조특법 제96조 감면을 받았다면 의무임대기간(4년, 공공지원·장기일반민간임대주택은 10년)을 채우지 못할 때 감면세액도 추징됩니다(제64조의2제3항).
월세와 간주임대료를 합쳐 20,000,000원을 넘기면 어떻게 되나요?
분리과세를 선택할 수 없고 종합과세됩니다. 종합과세는 다른 소득과 합산해 누진세율로 계산하므로, 이 계산기의 분리과세 세액과 직접 비교할 수 없습니다.
사업장 현황 신고도 해야 하나요?
주택임대사업자는 매년 2월 10일까지 사업장 현황 신고를 하고 5월에 종합소득세를 신고합니다. 간주임대료 대상 여부와 무관하게 주택임대소득이 있으면 신고 의무를 확인하세요.
법적 근거: 소득세법 제14조제3항제7호(분리과세 주택임대소득 — 총수입금액 합계 2천만원 이하인 자의 주택임대소득) · 소득세법 제64조의2(제1항: 분리과세 사업소득금액의 100분의 14; 제2항: 필요경비 총수입금액의 100분의 50, 등록임대주택은 100분의 60, 분리과세 외 종합소득금액 2천만원 이하 시 추가 200만원·등록임대주택 400만원 차감; 제3항: 조특법 제96조 감면 후 4년(공공지원·장기일반민간임대 10년), 필요경비 특례 후 10년 미임대 시 추징) · 소득세법 시행령 제122조의2(등록임대주택 요건 — 임대료 증가율 100분의 5 이하 등) · 소득세법 제12조제2호나목·시행령 제8조의2(1개 주택 소유자의 주택임대소득 비과세, 기준시가 12억원 초과 주택·국외주택 제외; 제3항제4호: 본인·배우자 주택 수 합산; 제5항: 12억원 초과 여부는 과세기간 종료일 또는 해당 주택 양도일 기준) · 소득세법 제25조제1항(간주임대료 — 제1호: 3주택 이상 + 보증금등 합계 3억원 초과; 제2호: 기준시가 12억원 이하 주택을 주택 수에서 제외한 2주택 + 보증금등 합계 3억원 이상으로서 대통령령 금액 초과, 법률 제19933호 부칙 제1조제1호에 따라 2026.1.1 시행; 주거 전용 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하 주택은 2026.12.31까지 주택 수 제외) · 소득세법 시행령 제53조제1항(제25조제1항제2호의 대통령령 금액 = 12억원, 2025.2.28 신설) · 같은 영 제53조제3항제1호(주택 간주임대료 = (보증금등 − 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년 366) × 정기예금이자율 − 임대사업부분 금융수익) · 소득세법 시행규칙 제23조제1항(정기예금이자율 연 1천분의 31)
기준일: 2026-01-01 개정 반영
산출세액 기준이며 지방소득세는 별도입니다. 간주임대료는 연중 보증금 일정 가정으로 계산하며, 적수 변동·소형주택 등 세부 주택 수 계산·추계신고 시 금융수익 차감 없음 등은 신고 시 확인하세요. 등록임대주택 감면·추징은 다루지 않습니다.