분양권 양도소득세 계산기
소득세법 제104조 현행 반영분양권은 집이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리라 세금 계산이 다릅니다. 보유기간이 길어져도 기본세율로 내려가지 않고, 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 단일세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제도 없습니다. 분양권을 팔기 전 세액을 먼저 계산해 보세요.
분양권을 취득한 날입니다. 청약 당첨·공급계약·전매 매수 등 취득 경위에 따라 취득일 판정이 다를 수 있으니 1년 경계 근처라면 신고 전에 확인하세요. 보유기간은 첫날을 빼고 양도일까지 셉니다(국세기본법 제4조, 민법 제157조·제160조).
대금을 청산한 날이 양도일입니다(소득세법 제98조).
5억원
분양대금 납부액에 전매로 샀다면 프리미엄을 더한 금액입니다. 분양권 자체의 매입가액입니다.
양도 시 지출한 중개수수료 등 필요경비입니다.
7억원
분양권을 제3자에게 판 금액(프리미엄 포함 실거래가)입니다.
양도소득세(산출세액) 118,500,000원
보유 1년(민법 기간 계산 기준) → 보유 1년 이상 60% 적용. 분양권은 장기보유특별공제 대상이 아니고, 1세대1주택 비과세·다주택 중과도 적용되지 않습니다.
산출세액 기준이며 지방소득세(산출세액의 10%)는 별도입니다. 기본공제 2,500,000원은 같은 해에 양도한 부동산·부동산 권리 등(소득세법 제94조제1항제1호·제2호·제4호 자산)의 양도소득을 합쳐 연간 한도로 적용되므로, 같은 해 다른 양도에서 이미 공제받았다면 그만큼 줄어듭니다.
분양권 양도소득세율 (2026 현행)
| 보유기간 | 세율 | 근거 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 소득세법 제104조제1항제3호 괄호 (분양권) |
| 1년 이상 (2년·10년 모두) | 60% | 소득세법 제104조제1항제1호·제2호 괄호 (분양권) |
일반 주택은 보유 2년 이상부터 기본세율(6~45% 누진)이 적용되지만, 분양권은 2년을 넘겨도 60%에서 내려가지 않습니다. 보유기간은 분양권을 취득한 날부터 양도일까지로 보며(제104조제2항), 첫날은 빼고 셉니다(국세기본법 제4조, 민법 제157조). 분양권 취득일은 청약 당첨·공급계약·전매 매수 등 취득 경위에 따라 판정이 다를 수 있으니, 1년 경계 근처라면 신고 전에 확인하세요.
분양권 세금 계산 구조
- 양도차익 = 양도가액 − 분양권 취득가액 − 필요경비. 취득가액은 분양대금 납부액에 전매 프리미엄을 더한 금액입니다.
- 과세표준 = 양도차익 − 기본공제 2,500,000원(같은 해 부동산·부동산 권리 등 양도소득 합산 연간 한도, 제103조제1항제1호).
- 세액 = 과세표준 × 70% 또는 60%. 지방소득세(산출세액의 10%)는 별도입니다.
- 적용되지 않는 것: 장기보유특별공제(제95조제2항은 1호 자산·일정 조합원입주권만 대상), 1세대1주택 비과세, 다주택 중과.
분양권 양도소득세 계산 예시
예시 1 — 2024년 1월 5억원에 분양권을 사서 2025년 7월 7억원에 팔았습니다(보유 1.5년). 양도차익 200,000,000원, 과세표준 197,500,000원, 세율 60% → 세액 118,500,000원입니다.
예시 2 — 같은 금액을 2025년 1월에 사서 2025년 7월에 팔았다면(보유 0.5년) 세율 70%가 적용되어 세액 138,250,000원이 됩니다. 6개월 차이로 세금이 19,750,000원 늘어납니다.
예시 3 — 2025년 1월 1일 5억원에 사서 2026년 1월 1일 6억원에 팔았다면(정확히 1년) 1년 미만이 아니므로 세율 60%가 적용됩니다. 양도차익 100,000,000원, 세액 58,500,000원입니다.
자주 묻는 질문
분양권은 왜 보유 2년이 넘어도 세율이 안 내려가나요?
소득세법 제104조제1항제1호가 분양권에 한해 과세표준의 60%를 규정하기 때문입니다. 일반 주택처럼 보유기간이 길어지면 기본세율(누진)로 내려가는 구조가 아니라, 1년 이상은 60% 단일세율로 고정됩니다.
분양권 취득가액에는 무엇이 들어가나요?
분양대금으로 낸 계약금·중도금·잔금 합계가 기본입니다. 다른 사람에게서 전매로 샀다면 산 가격(분양대금 + 프리미엄)이 취득가액이 됩니다. 양도 시 중개수수료 등은 필요경비로 공제합니다.
분양권 양도에도 장기보유특별공제가 되나요?
아니요. 제95조제2항의 장기보유특별공제는 토지·건물(제94조제1항제1호)과 일정 요건의 조합원입주권에만 적용되고, 분양권은 대상이 아닙니다. 오래 보유해도 공제가 없습니다.
1세대1주택 비과세는 분양권에도 적용되나요?
아니요. 비과세는 주택 양도에 대한 규정이고, 분양권은 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리라 비과세 대상이 아닙니다.
보유기간은 언제부터 계산하나요?
분양권을 취득한 날부터 양도일(대금 청산일)까지이며, 첫날은 빼고 셉니다(국세기본법 제4조, 민법 제157조·제160조). 취득일은 청약 당첨·공급계약·전매 매수 등 취득 경위에 따라 판정이 다를 수 있어, 1년 경계 근처라면 신고 전에 확인하는 것이 안전합니다. 예를 들어 2025년 1월 1일 취득분을 2026년 1월 1일 양도하면 1년이 되어 60%가 적용됩니다.
입주권도 같은 세율인가요?
아니요. 조합원입주권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상이면 기본세율(누진)이 적용됩니다(제104조제1항제1호~제3호). 분양권과 달리 2년을 넘으면 60%에 머무르지 않습니다. 입주권은 일정 요건에서 장기보유특별공제가 적용될 수 있어 분양권과 계산이 다릅니다. 이 계산기는 분양권 전용입니다.
기본공제 2,500,000원은 분양권에도 적용되나요?
네. 제103조제1항제1호에 따라 제94조제1항제2호 소득(분양권 포함)에도 연 2,500,000원이 공제됩니다. 이 한도는 같은 해 부동산·부동산 권리 등(제94조제1항제1호·제2호·제4호) 양도소득을 합친 연간 한도라, 같은 해 다른 부동산 양도에서 이미 공제받았다면 그만큼 줄어듭니다.
분양권을 팔고 남은 돈 계산은 어디서 하나요?
매도 실수령액 계산기는 주택 양도세 기준으로 세금을 계산하므로 분양권 세율(70%·60%)이 반영되지 않습니다. 분양권은 이 계산기의 산출세액에 지방소득세(산출세액의 10%)를 더한 금액을 양도가액에서 빼고, 중개수수료와 대출 상환액을 차감해 계산하세요.
법적 근거: 소득세법 제104조제1항(양도소득세의 세율 — 제1호 괄호: 분양권은 양도소득 과세표준의 100분의 60; 제2호 괄호: 보유기간 1년 이상 2년 미만인 주택·조합원입주권·분양권은 100분의 60; 제3호 괄호: 보유기간 1년 미만인 주택·조합원입주권·분양권은 100분의 70) · 같은 조 제2항(보유기간은 취득일부터 양도일까지) · 국세기본법 제4조·민법 제157조·제160조(기간 계산 — 초일불산입) · 소득세법 제103조제1항제1호(양도소득 기본공제 — 제94조제1항제1호·제2호·제4호 소득 합산 연 250만원) · 소득세법 제95조제2항(장기보유특별공제는 제94조제1항제1호 자산 및 일정 조합원입주권에만 적용 — 분양권은 대상 아님) · 지방세법 제103조의3제1항(양도소득 개인지방소득세 — 분양권 1년 이상 1천분의 60, 1년 미만 1천분의 70: 소득세 세율의 10분의 1)
기준일: 2026-07-01 개정 반영
산출세액 기준이며 지방소득세(산출세액의 10%)는 별도입니다. 기본공제는 같은 해 부동산·부동산 권리 등 양도소득을 합친 연간 한도입니다. 전매제한·실거래 신고 등 세금 외 규제는 별도로 확인하세요.