생애최초 주택 취득세 감면 계산기

본인과 배우자 모두 집을 가져 본 적이 없다면 첫 주택 취득세를 최대 300만원까지 줄일 수 있습니다. 감면 요건을 확인하고, 감면 후 실제로 낼 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 계산하세요.

생애최초 취득세 감면 요건 (2026 현행)

지방세특례제한법 제36조의3에 따라 아래 요건을 모두 갖춰야 감면됩니다.

• 무주택: 주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민)과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것
• 가액: 취득당시가액 12억원 이하
• 유상거래: 매매 등 유상거래로 취득할 것(부담부증여는 제외)
• 본인 거주 목적: 본인이 거주할 목적으로 취득할 것
• 미성년자 제외: 취득자가 미성년자이면 감면되지 않음
• 기한: 2028.12.31까지 취득하는 주택

※ 과거에 주택이 있었더라도 상속받은 공유지분을 모두 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택 1채나 시가표준액 100만원 이하 주택을 가졌던 경우, 전세사기피해주택, 도시지역 밖·면 지역의 오래된 소형 단독주택이나 상속주택을 보유하다 다른 지역으로 이주하며 처분한 경우 등은 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 봅니다(같은 조 제3항). 세부 요건은 주택 소재지 시·군·구에서 확인하세요. 감면 중에도 다주택 중과세율(지방세법 제13조의2)은 적용되지 않고 1주택 표준세율로 계산합니다.

감면 한도표: 200만원과 300만원

지방세법 제11조 세율로 계산한 취득세(산출세액)가 한도 이하이면 전액 면제, 한도를 넘으면 산출세액에서 한도만큼 공제합니다. 6억원 이하 주택은 세율이 1%라서 2억원 이하 주택은 200만원 한도로, 3억원 이하 소형주택은 300만원 한도로 취득세 전액이 면제됩니다.

※ 아파트는 면적·가액이 작아도 가목에서 제외되므로 인구감소지역이 아니면 200만원 한도입니다. 수도권은 서울·인천·경기입니다.

생애최초 감면 계산 예시

수도권 아파트 5억원 · 84㎡는 산출세액 5,000,000원에서 2,000,000원을 공제해 취득세가 3,000,000원이 되고, 지방교육세 500,000원을 더해 3,500,000원을 냅니다(감면 전 5,500,000원). 같은 가액이라도 수도권 연립·다세대 5억원 · 59㎡는 300만원 한도가 적용되어 2,500,000원이고, 비수도권 아파트 1억 5,000만원 · 59㎡는 산출세액 1,500,000원이 한도 이하라 취득세와 지방교육세가 모두 면제되어 0원입니다.

※ 요건을 모두 갖춘 단독명의 기준이며, 위 계산기와 같은 산식으로 계산한 값입니다. 총세액은 취득세·지방교육세· 농어촌특별세의 합계입니다.

지방교육세·농어촌특별세는 어떻게 되나요?

주택을 매매로 취득하면 취득세 산출액의 10분의 1이 지방교육세로 함께 붙습니다. 산출세액이 한도 이하여서 취득세가 면제되면 면제는 감면율 100%로 보므로(지방세특례제한법 제177조의2 제1항·제182조 제1항) 지방세법 제151조 제1항 제1호 다목에 따라 지방교육세도 함께 감면됩니다. 반면 산출세액이 한도를 넘어 200만원·300만원을 공제받는 경우에는 제36조의3에 공제액을 감면율로 보는 규정이 없어, 이 계산기는 지방교육세를 감면 전과 같게 계산합니다.

감면받은 취득세에는 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 붙지만(농어촌특별세법 제5조), 전용 85㎡ 이하 서민주택은 비과세입니다(같은 법 제4조). 따라서 85㎡를 넘는 주택은 본래 농어촌특별세(취득가액의 0.2%)에 감면분 농어촌특별세가 더해집니다. 예를 들어 비수도권 아파트 5억원 · 102㎡는 감면액 2,000,000원의 20%인 400,000원이 추가되어, 실제로 줄어드는 세금은 1,600,000원입니다.

※ 지방교육세·농특세 감면 범위는 관할 시·군·구 확인이 필요합니다. 위택스와 지자체 모의계산기는 생애최초 감면 입력을 지원하지 않아, 이 계산기의 감면 후 세액은 공식 계산과 원 단위로 대조하지 못했습니다.

부부 공동명의라도 감면 한도는 하나입니다

2인 이상이 주택을 공동으로 취득하면 그 주택에 대한 총 감면액은 300만원(제1호)·200만원(제2호)를 넘지 못합니다(제36조의3 제2항). 부부가 각자 200만원씩 감면받는 구조가 아닙니다. 이 계산기는 주택 전체 산출세액에 한도를 한 번 적용하며, 예를 들어 3억원 아파트를 공동명의로 사면 산출세액 3,000,000원에서 2,000,000원을 공제해 총 1,300,000원을 냅니다. 공동 취득자 중 요건을 갖추지 못한 사람이 있으면 그 사람 지분은 감면되지 않으며, 공동 취득자별 감면 배분은 시·군·구에서 확인하세요.

3년 안에 팔거나 임대하면 추징됩니다

감면받은 사람이 취득일부터 3년 이내에 주택을 매각·증여하거나(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외) 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면된 취득세를 추징합니다(제36조의3 제4항). 취득할 때 기존 임대차 계약을 승계했고 남은 기간이 1년 이내라면 그 계약 만료일부터 3년을 셉니다. 실거주 계획이 확실할 때 감면을 신청하세요.

2026 지방세제 개편안은 아직 반영하지 않았습니다

행정안전부가 2026년 8월 발표한 「2026년 지방세제 개편안」에는 주거용 오피스텔 포함, 40세 미만 청년 감면 한도 300만원 상향, 소형주택 재감면 등이 담겼지만 국회를 통과하지 않은 정부안입니다. 이 계산기는 현행 법률만 반영하며, 개정이 확정되면 갱신합니다. 출산·양육 가구 주택 취득세 감면(지방세특례제한법 제36조의5)은 별도 조문으로 요건과 한도가 다르므로 이 계산기 범위에 포함되지 않습니다.

감면 전 세액이나 다주택자의 취득세는 취득세 계산기에서, 등기까지 드는 총비용은 등기비용 계산기에서 확인하세요.