이월과세 계산기

아버지가 3억원에 산 집을 자녀에게 6억원으로 증여하고, 자녀가 7억원에 팔면 양도차익은 1억원이 아닙니다. 증여일부터 10년(2023년 1월 1일 전 증여분은 5년) 이내 양도에는 이월과세가 적용되어 증여자의 취득가액 3억원으로 차익 4억원을 계산합니다. 적용되는지, 적용 시 세액이 얼마인지 계산해 보세요.

이월과세 요건 (2026 현행)

소득세법 제97조의2에 따라, 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산(토지·건물, 분양권·입주권 등 부동산 취득 권리, 기타 시행령 지정 자산)을 양도하면, 양도차익 계산 시 취득가액은 증여자가 취득할 당시의 금액이 됩니다. 2023년 1월 1일 전에 증여받은 자산은 종전 규정에 따라 5년 기준이 적용됩니다(법률 제19196호 부칙 제18조). 증여자가 지출한 필요경비도 함께 반영하고, 수증자가 부담한 증여세 상당액은 필요경비에 산입합니다. 장기보유특별공제·세율 판정 보유기간도 증여자의 취득일부터 기산합니다. 법상 대상에는 분양권·입주권이 포함되지만, 이 계산기 v1은 주택 양도만 계산합니다. 분양권·입주권은 세율·공제 체계가 달라 주택 양도세 엔진으로 계산할 수 없습니다.

• 관계: 배우자 또는 직계존비속. 형제자매·사위·며느리는 해당하지 않습니다.
• 기간: 양도일부터 소급하여 10년 이내(만료일 당일 양도 포함), 2023년 1월 1일 전 증여분은 5년 이내. 연수는 등기부상 소유기간(제97조의2제3항)으로 보며, 첫날을 빼고 셉니다(국세기본법 제4조, 민법 제157조·제160조). 증여일이 양도일보다 늦으면 기간 외입니다.
• 필요경비 계산 특례: 취득가액은 증여자의 취득 당시 금액으로 하고, 필요경비에는 증여자가 지출한 자본적 지출 등과 수증자가 낸 증여세 상당액(한도 내)을 포함합니다.
• 보유기간: 장기보유특별공제·세율·1세대1주택 보유기간은 증여자의 취득일부터 계산합니다(제95조제4항 단서, 제104조제2항제2호, 시행령 제154조제5항).

이월과세가 적용되지 않는 경우

• 공익사업 협의매수·수용: 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우에 한합니다.
• 적용 시 비과세 해당: 이월과세를 적용하면(증여자 취득일부터 보유 2년 이상) 1세대1주택 비과세(양도가 1,200,000,000원 초과 고가주택은 초과분만 과세)에 해당하게 되는 경우입니다(제97조의2제2항제2호). 이때는 수증자의 취득가액·보유기간으로 계산하므로, 수증자 보유 2년 미만이면 단기보유 세율이 적용될 수 있습니다.
• 적용 시 세액이 더 적은 경우: 이월과세는 절세를 막는 규정이라, 적용했을 때 세금이 줄어들면 아예 적용하지 않습니다.
• 증여자 사망: 배우자 사망으로 혼인관계가 소멸했거나, 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우.
• 기간 초과: 증여일부터 양도일까지 10년(2023년 1월 1일 전 증여분은 5년)을 넘기면 일반 취득가액(증여가액)으로 계산합니다.

특수관계인 증여 후 양도 — 부당행위계산 (제101조제2항)

이월과세가 적용되지 않는 특수관계인(형제자매 등, 또는 이월과세가 배제된 배우자·직계존비속)에게 증여한 자산을 수증자가 증여일부터 10년(2023년 1월 1일 전 증여분은 5년) 이내에 양도하고, 수증자가 낸 증여세와 양도소득세 합계가 증여자가 직접 양도했을 때의 양도소득세보다 적으면 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 봅니다(소득세법 제101조제2항). 다만 양도소득이 실질적으로 수증자에게 귀속된 경우는 제외합니다. 이 계산기는 제101조제2항에 따른 세액은 계산하지 않습니다.

증여세 상당액 산입 (시행령 제163조의2)

필요경비에 산입되는 증여세 상당액은 증여세 산출세액 × 해당 자산가액 / 증여세 과세가액으로 계산합니다. 다만 양도가액에서 취득가액·필요경비를 공제한 잔액을 한도로 합니다. 배우자 공제 등으로 증여세가 0원이면 산입액도 0원입니다.

이월과세 계산 예시

예시 1 — 아버지가 2016년 1월 3억원에 취득한 주택을 2023년 1월 6억원으로 자녀에게 증여하고, 자녀가 2026년 1월 7억원에 양도했습니다(증여자 보유 10년, 수증자 보유 3년). 증여세는 0원, 필요경비는 없다고 가정합니다.

이월과세 적용 시 양도차익은 400,000,000원(7억원 − 3억원), 세액은 101,060,000원입니다. 미적용 시 차익 100,000,000원(7억원 − 6억원), 세액 16,585,000원보다 크므로 이월과세가 적용됩니다.

예시 2 — 증여자가 2020년 1월 9억원에 취득한 주택을 2024년 7월 9억5천만원으로 증여받아 2026년 1월 10억원에 양도하면(수증자 보유 1년) 적용 시 세액 14,760,000원이 미적용 시 세액 28,500,000원보다 적습니다. 이 경우 제97조의2 제2항 제3호에 따라 이월과세가 배제되고 미적용 세액이 최종이 됩니다.

예시 3 — 예시 1과 같은 금액으로 2020년 6월 1일 증여받아 2026년 1월 2일 양도했다면, 2023년 1월 1일 전 증여분이라 종전 5년 기준(법률 제19196호 부칙 제18조)이 적용됩니다. 판정: 기간 초과(5년 기준)로 미적용. 미적용 시 세액은 15,240,000원입니다(수증자 보유 5년, 증여가액 기준). 미적용이라고 세액이 0원이 되는 것은 아닙니다. 같은 기간이라도 2023년 1월 1일 이후 증여였다면 10년 기준이라 이월과세 대상입니다.