부동산 양도세(양도소득세) 계산기

집을 팔 때 내는 양도소득세(양도세)를 양도차익부터 과세표준, 산출세액까지 단계별로 계산합니다.

양도소득세 계산 흐름

양도차익(양도가−취득가−필요경비)에서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하고, 기본공제(연 250만원)를 차감한 과세표준에 세율을 적용합니다. 보유 2년 미만 주택은 단기 단일세율, 2년 이상은 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 1세대 1주택으로 양도가 12억원 이하면 비과세입니다. 취득가에 포함되는 취득세 등은 취득세 계산기로 확인하면 필요경비 계산에 도움이 됩니다.

보유기간·과세표준별 양도세율표 (2026)

부동산 양도세율(양도소득세 세율)은 보유기간과 과세표준에 따라 달라집니다. 주택 기준 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 단일세율이고, 2년 이상 보유하면 아래 6~45% 기본 누진세율이 적용됩니다.

※ 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제. 보유 2년 미만 단기세율(70%·60%)은 위 누진세율 대신 단일 적용됩니다. 양도소득세의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다.

12억원 초과 고가 1주택 안분과세와 장기보유특별공제 표2

1세대 1주택이라도 양도가액이 12억 원을 초과하면 전액 비과세가 아니라, 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다(시행령 제160조①). 계산식은 과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 입니다. 이렇게 안분된 차익에는 일반 장기보유특별공제(표1, 연 2%)가 아니라, 보유기간과 거주기간을 각각 따져 공제율을 더하는 표2(제95조② 표2)가 적용됩니다. 단, 표2는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하고(시행령 제159조의4), 이 요건을 못 채우면 표1이 적용됩니다.

예를 들어 15억원에 판 1세대 1주택(취득 8억원, 필요경비 3,000만원, 보유 15년·거주 10년)이라면 전체 양도차익 6억 7,000만원 중 과세대상 양도차익은 1억 3,400만원이고, 보유 40%+거주 40%=표2 80% 공제(1억 720만원)를 빼면 과세표준 2,430만원, 산출세액은 2,385,000원입니다. 국세청 양도소득세 세액계산 예시와 동일한 결과입니다.

조정대상지역 다주택 중과 (2026-05-10 시행)

조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 양도하면 기본세율에 세율이 가산되는 조정대상지역 다주택 중과가 적용됩니다(소득세법 제104조⑦). 세대가 보유한 주택 수는 조합원입주권·분양권을 포함해 산정하며, 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산됩니다(누진공제액은 그대로). 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제되고, 보유기간이 2년 미만이면 중과세액과 단기세율(1년 미만 70%·1~2년 60%)로 계산한 세액을 비교해 더 큰 금액으로 과세합니다(제104조① 후단 비교과세).

예를 들어 10억원에 판 주택(취득 6억원, 필요경비 2,000만원, 보유 5년)의 양도차익은 3억 8,000만원입니다. 일반세율이라면 장기보유특별공제 10%를 받아 산출세액이 1억 986만원이지만, 조정대상지역 2주택 중과가 적용되면 장기보유특별공제 없이 과세표준 3억 7,750만원 전체에 한계세율 60%(40%+20%p)가 적용되어 산출세액이 2억 56만원으로 늘어납니다.

양도세 계산 예시

예를 들어 2년 이상 보유한 주택의 과세표준이 2억원이라면, 위 표에서 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 구간(38%)을 적용해 2억원 × 38% − 1,994만원 = 5,606만원이 산출세액이고, 여기에 지방소득세 10%(약 560만원)가 더해집니다. 보유기간이 길면 장기보유특별공제로 과세표준이 줄어듭니다. 집을 팔고 세금·중개비·대출을 뺀 실수령액은 매도 실수령액 계산기에서 확인하세요.