부동산 양도세(양도소득세) 계산기

집을 팔 때 내는 양도소득세(양도세)를 양도차익부터 과세표준, 산출세액까지 단계별로 계산합니다.

양도소득세 계산 흐름

양도차익(양도가−취득가−필요경비)에서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하고, 기본공제(연 250만원)를 차감한 과세표준에 세율을 적용합니다. 보유 2년 미만 주택은 단기 단일세율, 2년 이상은 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 1세대 1주택으로 양도가 12억원 이하면 비과세입니다. 취득가에 포함되는 취득세 등은 취득세 계산기로 확인하면 필요경비 계산에 도움이 됩니다.

※ 보유·거주 요건, 12억원 초과 고가주택 안분, 장기보유특별공제 표2, 일시적 2주택 특례를 더 자세히 알고 싶다면 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 참고하세요.

보유기간·과세표준별 양도세율표 (2026)

부동산 양도세율(양도소득세 세율)은 보유기간과 과세표준에 따라 달라집니다. 주택 기준 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 단일세율이고, 2년 이상 보유하면 아래 6~45% 기본 누진세율이 적용됩니다.

※ 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제. 보유 2년 미만 단기세율(70%·60%)은 위 누진세율 대신 단일 적용됩니다. 양도소득세의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다.

12억원 초과 고가 1주택 안분과세와 장기보유특별공제 표2

1세대 1주택이라도 양도가액이 12억 원을 초과하면 전액 비과세가 아니라, 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다(시행령 제160조①). 계산식은 과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 입니다. 이렇게 안분된 차익에는 일반 장기보유특별공제(표1, 연 2%)가 아니라, 보유기간과 거주기간을 각각 따져 공제율을 더하는 표2(제95조② 표2)가 적용됩니다. 단, 표2는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하고(시행령 제159조의4), 이 요건을 못 채우면 표1이 적용됩니다.

예를 들어 15억원에 판 1세대 1주택(취득 8억원, 필요경비 3,000만원, 보유 15년·거주 10년)이라면 전체 양도차익 6억 7,000만원 중 과세대상 양도차익은 1억 3,400만원이고, 보유 40%+거주 40%=표2 80% 공제(1억 720만원)를 빼면 과세표준 2,430만원, 산출세액은 2,385,000원입니다. 국세청 양도소득세 세액계산 예시와 동일한 결과입니다.

조정대상지역 다주택 중과 (2026-05-10 시행)

조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 양도하면 기본세율에 세율이 가산되는 조정대상지역 다주택 중과가 적용됩니다(소득세법 제104조⑦). 세대가 보유한 주택 수는 조합원입주권·분양권을 포함해 산정하며, 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산됩니다(누진공제액은 그대로). 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제되고, 보유기간이 2년 미만이면 중과세액과 단기세율(1년 미만 70%·1~2년 60%)로 계산한 세액을 비교해 더 큰 금액으로 과세합니다(제104조① 후단 비교과세).

예를 들어 10억원에 판 주택(취득 6억원, 필요경비 2,000만원, 보유 5년)의 양도차익은 3억 8,000만원입니다. 일반세율이라면 장기보유특별공제 10%를 받아 산출세액이 1억 986만원이지만, 조정대상지역 2주택 중과가 적용되면 장기보유특별공제 없이 과세표준 3억 7,750만원 전체에 한계세율 60%(40%+20%p)가 적용되어 산출세액이 2억 56만원으로 늘어납니다.

양도세 계산 예시

예를 들어 2년 이상 보유한 주택의 과세표준이 2억원이라면, 위 표에서 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 구간(38%)을 적용해 2억원 × 38% − 1,994만원 = 5,606만원이 산출세액이고, 여기에 지방소득세 10%(약 560만원)가 더해집니다. 보유기간이 길면 장기보유특별공제로 과세표준이 줄어듭니다. 집을 팔고 세금·중개비·대출을 뺀 실수령액은 매도 실수령액 계산기에서 확인하세요.