부동산 증여세 계산기

부동산을 증여할 때 내는 증여세를 관계별 공제와 10~50% 누진세율로 바로 계산합니다.

증여세는 어떻게 계산되나요?

증여재산가액에서 관계별 증여재산공제(배우자 6억, 성인 자녀 5천만, 미성년 자녀 2천만, 직계존속 5천만, 기타 친족 1천만 — 각 10년 합산)를 뺀 과세표준에 10~50% 누진세율을 적용합니다. 기한 내 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 빼줍니다.

증여세율표 (2026)

증여세율은 과세표준 1억원 이하 10%부터 30억원 초과 50%까지 5단계 누진세율입니다. 산출세액은 과세표준 × 세율 − 누진공제로 계산합니다.

※ 예를 들어 성인 자녀가 부모로부터 시가 5억원 부동산을 증여받으면, 증여재산공제 5천만원을 뺀 과세표준 4억 5천만원에 위 표의 20% 구간(누진공제 1천만원)을 적용해 약 8천만원의 증여세가 산출되고, 기한 내 신고 시 3% 신고세액공제를 받습니다. 정확한 금액은 위 계산기로 확인하세요. 한편 증여받은 부동산에는 증여세와 별개로 증여 취득세(무상취득 3.5%)가 따로 부과되니 함께 확인하는 것이 좋습니다.

관계별 증여재산공제

증여재산가액에서 증여자와 수증자의 관계에 따라 아래 금액을 공제합니다(10년 합산 기준, 상속세 및 증여세법 제53조).

※ 혼인·출산 증여재산공제는 직계존속으로부터 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생일부터 2년 이내에 증여받는 경우 기본공제와 별도로 통합 최대 1억원까지 추가로 공제하는 제도입니다(상속세 및 증여세법 제53조의2). 본 계산기는 이 공제를 미반영이므로 해당 시 실제 세액은 계산 결과보다 줄어들 수 있습니다.

아파트·토지 증여세는 “평가액”이 관건

증여세는 증여재산가액을 얼마로 보느냐에 따라 세액이 크게 달라집니다. 원칙은 시가 평가입니다(상속세 및 증여세법 제60조). 아파트는 거래가 활발해 같은 단지·같은 면적의 최근 유사매매사례가액이 시가로 인정되는 경우가 많아, 국세청 홈택스에서 제공하는 유사매매사례가액을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 반면 토지는 매매사례를 찾기 어려운 경우가 대부분이라, 감정가액이 시가로 인정되거나(같은 법 제60조), 시가를 확인할 수 없으면 개별공시지가를 기준으로 한 보충적 평가방법(같은 법 제61조)이 적용됩니다. 같은 부동산이라도 평가 방법에 따라 증여재산가액이 달라지므로, 정확한 평가액을 먼저 확인한 뒤 위 계산기에 입력하는 것이 좋습니다.

자녀에게 증여할 때: 공제와 10년 주기

부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때는 자녀가 성인이면 5천만원, 미성년자면 2천만원을 증여재산공제로 뺍니다. 이 공제는 매번 새로 받는 것이 아니라 10년을 주기로 합산되므로, 10년 이내에 같은 부모(또는 조부모 등 동일 그룹)로부터 여러 번 증여받았다면 그 금액을 모두 더한 뒤 공제 한도를 적용합니다. 아래는 성인 자녀가 부동산을 증여받았을 때 증여재산가액별 예상 세액입니다(계산기와 동일한 산식).

※ 성인 자녀(증여재산공제 5천만원) 기준이며, 10년 이내 다른 증여가 없는 경우를 전제로 기한 내 신고 시 3% 신고세액공제를 반영한 실제 납부세액입니다.

부담부증여: 채무를 끼고 증여하면

전세보증금이나 담보대출이 있는 부동산을 그 채무와 함께 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다. 수증자가 인수하는 채무만큼은 증여가 아니라 유상 이전으로 보아 증여재산가액에서 빠지므로 증여세 과세대상 금액은 줄어듭니다. 하지만 그 채무 인수분에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 별도로 과세되고, 취득세도 채무를 뺀 무상취득분과 채무에 해당하는 유상취득분으로 나누어 계산됩니다(증여 취득세 계산기에서 확인). 즉 증여세가 줄어드는 대신 양도소득세·유상분 취득세가 새로 생기는 구조여서, 실제 유불리는 채무 비율과 양도차익에 따라 달라집니다. 본 증여세 계산기는 부담부증여를 반영하지 않으므로, 채무를 끼고 증여할 계획이라면 증여세·양도세·취득세를 각각 따로 계산해 합산해 보아야 합니다.

현금 증여도 계산법은 동일

부동산이 아니라 현금을 증여하는 경우에도 증여재산공제와 세율 구조는 동일합니다. 다만 부동산과 달리 평가액을 따로 산정할 필요 없이 증여한 현금액 자체가 증여재산가액이 되므로, 위 계산기의 증여재산가액 칸에 증여한 금액을 그대로 입력하면 됩니다.

상속으로 재산을 물려받는 경우에는 증여세가 아니라 상속세가 부과됩니다. 상속세는 상속세 계산기로 일괄공제·배우자상속공제까지 반영해 확인하세요.