전월세 전환율 계산과 법정 한도 (2026)

전세를 월세로, 월세를 전세로 바꿀 때 적용하는 전월세 전환율에는 법정 상한이 있습니다. 상한 계산법과 환산 공식, 헷갈리는 다른 전환율과의 차이까지 정리했습니다.

1. 전월세 전환율이란

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 비율입니다. 예를 들어 전환율이 5%라면 전세보증금 1억원은 연 500만원, 월 약 41만 7천원의 월세에 해당합니다.

2. 법정 상한 계산법

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율을 제한합니다. 다음 두 비율 중 낮은 값이 상한입니다.

• 연 1할(10%) — 같은 법 시행령 제9조 제1항
• 한국은행 기준금리 + 연 2%p — 같은 법 시행령 제9조 제2항

현재 기준금리가 3%이므로 상한은 3% + 2% = 5%입니다(10%보다 낮아 5%가 적용). 이 상한은 존속 중인 임대차에서 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 강행규정이며, 신규 계약의 임대료 자체를 규제하는 조항은 아닙니다.

※ 시행령의 가산 이율은 2020년 9월 29일 개정으로 연 3.5%에서 연 2%로 낮아졌고, 현재까지 유지되고 있습니다.

3. 환산 공식과 예시

전세보증금 3억원 중 1억원을 보증금으로 남기고 나머지 2억원을 월세로 전환하면, 전환율 5%를 적용해 월세는 833,333원이 됩니다.

반대로 보증금 1억원에 월세 800,000원을 내고 있다면, 연 월세 9,600,000원를 전환율 5%로 나눈 금액을 보증금에 더해 전세보증금 약 292,000,000원으로 환산됩니다. 전환율이 높을수록 환산 전세보증금은 작아집니다(전환율↑ → 전세보증금↓).

4. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다

상한이 한국은행 기준금리에 연동되므로, 기준금리가 오르내리면 상한도 함께 움직입니다.

※ 현행(3%) 외 행은 이해를 돕기 위한 예시입니다. 계약 시점의 기준금리로 상한을 다시 계산하세요.

5. 시장 전환율·심사용 전환율과의 차이

"전환율"이라는 말은 목적에 따라 다르게 쓰입니다. 아래 세 가지는 서로 다른 개념입니다.