다주택자 취득세 중과 정리 (2026)

집을 추가로 살 때 내는 취득세는 몇 번째 주택인지와 조정대상지역(정부가 집값 과열 지역으로 지정한 곳)인지에 따라 1~3%에서 8%·12%까지 달라집니다. 중과세율과 예외를 현행 법령 기준으로 정리했습니다.

1. 1주택 기본세율

주택을 매매(유상)로 취득할 때 취득세는 취득가액 × 세율로 계산합니다. 1주택자는 지역과 관계없이 아래 기본세율이 적용됩니다(지방세법 제11조 제1항 제8호).

※ 예를 들어 8억원이면 8 × 2/3 − 3 = 2.33%가 적용됩니다. 이때도 지방교육세가 함께 붙습니다(아래 참고).

2. 다주택 중과세율표

취득 후 세대가 보유한 주택 수와 새로 사는 주택의 소재지(조정대상지역 여부)에 따라 중과세율이 달라집니다. 중과는 일반세율보다 무겁게 세금을 매기는 것을 말합니다(지방세법 제13조의2 제1항).

핵심은 조정대상지역은 2주택부터, 비조정대상지역은 3주택부터 중과가 시작된다는 점입니다. 기준이 되는 지역은 기존 보유 주택이 아니라 새로 취득하는 주택의 소재지입니다.

같은 8억원 주택이라도 취득세 본세는 이렇게 달라집니다.

3. 지방교육세·농어촌특별세

취득세 본세 외에 지방교육세가 항상 붙고, 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 농어촌특별세가 추가됩니다. 중과 주택은 지방교육세가 0.4%로 고정되고, 농어촌특별세도 올라갑니다(지방세법 제151조, 농어촌특별세법 제5조).

예를 들어 8억원 주택을 조정대상지역에서 2주택으로 취득하면, 전용 85㎡ 이하는 합계 67,200,000원, 85㎡ 초과는 72,000,000원입니다. 3주택이면 85㎡ 이하 99,200,000원, 85㎡ 초과 107,200,000원까지 늘어납니다.

4. 조정대상지역은 어디인가

2025년 10월 부동산 대책으로 규제지역이 확대되어, 2026년 현재 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 시·구가 조정대상지역입니다. 경기는 시 전체가 아니라 일부 구만 지정된 곳이 있어, 같은 시 안에서도 구에 따라 다를 수 있습니다.

• 서울특별시 전 지역(25개 자치구)
• 경기: 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구

※ 조정대상지역은 추가 지정·해제될 수 있습니다. 계약·잔금 직전에 국토교통부 공고와 관할 시·군·구에서 최신 상태를 확인하세요.

5. 주택 수는 세대 기준으로

중과 판단의 주택 수는 개인이 아니라 1세대(본인·배우자·생계를 같이하는 가족) 기준으로 셉니다(지방세법 시행령 제28조의3). 본인 명의가 1채여도 배우자 명의 주택이 있으면 합산됩니다.

주택 수에는 주택뿐 아니라 조합원입주권(재개발·재건축으로 받는 권리), 주택분양권(청약에 당첨돼 나중에 집을 받을 권리), 주거용 오피스텔도 포함될 수 있습니다(시행령 제28조의4). 예를 들어 지방에 주택 2채와 분양권 1개가 있으면, 서울 아파트를 살 때 3주택으로 보아 12%가 적용될 수 있습니다.

6. 중과에서 빠지는 경우

※ 일시적 2주택은 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 처분해야 하며, 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년 안에 처분해야 합니다. 2년 단축은 2026년 10월 1일 이후 취득분부터 적용되며, 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전대로 3년입니다. 기한을 넘기면 중과세액과 가산세를 한꺼번에 추징당할 수 있습니다(지방세법 시행령 제28조의5, 부칙 제2조).

7. 절세 포인트

1. 계약 전 주택 수 점검 — 분양권·입주권·주거용 오피스텔까지 포함해 세대 전체 주택 수를 미리 계산하세요.
2. 취득 순서 조정 — 비조정대상지역은 3주택부터 중과되므로, 중과를 피하려면 처분과 취득 순서를 조정하는 방법을 검토할 수 있습니다.
3. 일시적 2주택 활용 — 이사 목적이라면 일시적 2주택으로 신고해 기본세율을 적용받고, 3년(두 주택 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택을 처분하세요.
4. 지방 저가주택 기준 활용 — 지방의 2억원 이하 주택은 주택 수에서 빠지므로 중과 판단이 달라질 수 있습니다.
5. 감면 제도 확인 — 생애최초 주택 구입 감면 등은 별도 요건이 있으므로 위택스나 관할 시·군·구청에서 확인하세요.

8. 놓치기 쉬운 함정

기존 주택 소재지로 착각

중과 여부는 기존 보유 주택이 아니라 새로 취득하는 주택의 소재지로 판단합니다. 지방 1주택자가 서울 2주택을 사면 조정대상지역 2주택으로 8%가 적용될 수 있습니다.

공동명의로 중과를 피할 수 있다는 오해

취득세는 취득가액 전체에 세율을 적용하므로 부부 공동명의여도 총액은 같습니다. 주택 수는 세대 기준이라 지분을 나눠도 중과 판단은 달라지지 않습니다.

일시적 2주택 기한 초과

신규 주택 취득일부터 3년(두 주택 모두 조정대상지역이면 2년)을 넘기면 기본세율로 낸 세금과 중과세액의 차액에 가산세까지 추징됩니다. 잔금일 기준으로 기한을 관리하세요.

증여·취득세 분리 과세

부동산을 증여로 취득하면 유상취득과 달리 무상취득 세율(3.5%, 조정대상지역 3억원 이상 주택은 12%)이 적용됩니다. 증여 취득세 계산기에서 확인하세요.

9. 신고·납부 방법

취득세는 취득일부터 60일 이내에 주택 소재지 시·군·구에 신고·납부합니다(지방세법 제20조). 취득일은 원칙적으로 잔금지급일이고, 잔금 전에 등기를 마치면 등기일입니다. 위택스(wetax.go.kr)에서 온라인 신고가 가능하며, 기한을 넘기면 무신고가산세(납부세액의 20%)와 납부지연가산세(제때 납부하지 않아 붙는 추가 세금)가 부과됩니다.

10. 2026 지방세제 개편안 논의(미확정)

정부는 2026년 8월 지방세제 개편안에서 고급주택 취득세 중과 기준을 공시가격 9억원에서 12억원으로 완화하는 방안을 발표했습니다. 다만 이는 2026년 9월 현재 확정·시행되지 않은 개편안이며, 다주택 중과 세율(8%·12%) 자체를 낮추거나 폐지하는 내용은 포함되지 않았습니다. 따라서 현재는 위에 정리한 현행 중과세율이 그대로 적용됩니다.